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　　在北京市大望京地區，有的(de)(de)農民(min)一(yi)夜之間成為了千萬富(fu)翁——錢(qian)來自土(tu)地拆遷(qian)款。這樣的(de)(de)機(ji)會當然不是(shi)中國(guo)每(mei)一(yi)個農民(min)都(dou)有，但城(cheng)鎮化進程卻是(shi)每(mei)一(yi)個農民(min)都(dou)逃不出的(de)(de)現(xian)實。

　　對于(yu)城(cheng)鎮化(hua)的(de)理論合(he)理性，中歐國際(ji)工商學(xue)院經濟與金融學(xue)教授許小年說：“城(cheng)鎮的(de)(de)(de)效率比(bi)農村的(de)(de)(de)高(gao)，因(yin)為有(you)規模經(jing)濟(ji)效應，因(yin)為有(you)思想的(de)(de)(de)碰撞(zhuang)、容易(yi)產生創新(xin)，因(yin)為有(you)亞當斯密(mi)所說的(de)(de)(de)分(fen)(fen)工與協作。”而現(xian)實情況是，過去10年來，中國城(cheng)鎮化人口比(bi)例以每(mei)年1—1.5個百分(fen)(fen)點的(de)(de)(de)速(su)度推(tui)進，到2011年末已經(jing)達到51.27%。每(mei)年增長(chang)1個百分(fen)(fen)點，意味著(zhu)每(mei)年約有(you)1300萬人口涌進城(cheng)市(shi)，這成為房地(di)產行業“黃金(jin)十年”背后最有(you)力的(de)(de)(de)推(tui)手。而(er)眼下，房(fang)地產行業仿佛走(zou)到了十字路(lu)口。好消息(xi)和壞消息(xi)皆有。

　　好消息是(shi)，政府今年要“積(ji)極(ji)穩妥推進(jin)城鎮化，著力提高(gao)城鎮化質量(liang)”。

　　壞消(xiao)息則(ze)是，史上最嚴的(de)房(fang)地產(chan)調(diao)控政策未見絲毫放松跡象(xiang)，給整(zheng)個行業的(de)發展帶來(lai)諸多不(bu)確定性。

乍暖還寒之際，房地產(chan)公司想(xiang)要延續“黃金十(shi)年”，城(cheng)鎮化或許(xu)是一條繞不開的(de)道路(lu)。

識(shi)破空城計

　　實(shi)際(ji)上(shang)靠著在(zai)二、三、四線城市的快(kuai)速發展，2004年還偏安一(yi)隅(yu)、土地儲備600萬(wan)平米(mi)的恒大集團(tuan)（3333.HK，以下簡稱恒大），只用了8年便達(da)“一(yi)人(ren)之(zhi)下，萬(wan)人(ren)之(zhi)上(shang)”。據其2012年中期報告(gao)顯示，今年上(shang)半年其土地儲備已達(da)1744.3萬(wan)平方米(mi)，新增依舊主要分布于(yu)長(chang)沙(sha)、貴陽、馬(ma)鞍山等二、三(san)線城(cheng)(cheng)市。我們確實可(ke)以看到，很(hen)多大的開(kai)發商在2011年比較積極地進入(ru)三(san)、四線城(cheng)(cheng)市，恒大集團2010和(he)2011年在三(san)、四線城(cheng)(cheng)市儲備了很(hen)多土地。

　　但(dan)伴隨著市場(chang)規模(mo)的增長(chang)，風險也(ye)在積聚。2013年初，有媒體稱鄂爾(er)多斯(si)的房價已在3000元/平米上(shang)下徘徊(huai)，而中國指數(shu)研究院的數(shu)據顯示，一年前這里的房屋價格指數(shu)尚在6000元/平米以(yi)上(shang)。這座曾(ceng)經人均GDP超高的“鬼城”，讓“投資者傷心，套牢者流淚”。

　　“沒有產業支撐的城(cheng)鎮化(hua)，到(dao)后來必(bi)定(ding)是空心化(hua)。”中國(guo)城(cheng)鎮規(gui)劃設計研(yan)究院總規(gui)劃師高潮(chao)對(dui)這樣的現象頗有些不滿，在他看(kan)來，倘若唱起(qi)“空城(cheng)計”，恐怕沒有開發商能從(cong)城(cheng)鎮化(hua)中收(shou)益(yi)。

　　能否(fou)進(jin)入(ru)的標準

　　“未來的(de)城鎮化道路(lu)我(wo)們也在研究，但(dan)也找不到(dao)具體的(de)路(lu)徑，我(wo)們依照傳統的(de)城鎮化路(lu)徑在走(zou)，人口進入城市(shi)還是靠工業化。”江(jiang)蘇吳(wu)中地產集(ji)團有限公司總裁(cai)曾昌(chang)宇說。

　　吳中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)項目大部(bu)分(fen)集中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)在(zai)華東(dong)區(qu)域(yu)，我國(guo)東(dong)部(bu)地(di)(di)區(qu)的(de)城鎮化速(su)度要(yao)快于中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)部(bu)和西(xi)部(bu)地(di)(di)區(qu)。截(jie)至2011年(nian)，東(dong)部(bu)地(di)(di)區(qu)城鎮人(ren)口比重已(yi)經超過(guo)全(quan)國(guo)平均水平，達61.0%，而中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)部(bu)和西(xi)部(bu)地(di)(di)區(qu)分(fen)別為(wei)47%和43%。但(dan)東(dong)部(bu)地(di)(di)區(qu)的(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)行業(ye)(ye)也面臨一些不確定性。曾經以加工制造業(ye)(ye)為(wei)支撐產(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)東(dong)部(bu)小城鎮，正在(zai)面臨著勞動力成本(ben)上漲、產(chan)(chan)業(ye)(ye)結構(gou)調整(zheng)遇到瓶頸等問題，大量制造業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)正在(zai)遷往中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)西(xi)部(bu)地(di)(di)區(qu)。

　　“東(dong)莞是一(yi)個典(dian)型的(de)例子。”中(zhong)國房地產業協會(hui)副會(hui)長朱中(zhong)一(yi)說，“原(yuan)來以外向(xiang)出口(kou)為主(zhu)的(de)加工制造業，在(zai)出口(kou)受影響后(hou)，便向(xiang)廣東(dong)的(de)西部轉(zhuan)移，而外來務工人員、工作場所也(ye)全部要撤(che)離。”

　　作為房地(di)產(chan)(chan)行業龍(long)頭，一(yi)(yi)向注重“剛需”小(xiao)戶型開發(fa)的(de)(de)萬科（000002.SZ）反應很快。在2012年(nian)(nian)拿(na)下(xia)合(he)肥(fei)一(yi)(yi)宗面積不小(xiao)的(de)(de)地(di)塊(kuai)后，其總裁郁亮(liang)表(biao)示：“評估一(yi)(yi)個城(cheng)(cheng)市(shi)是(shi)否能夠(gou)進入，我們一(yi)(yi)般(ban)會考慮PIE模型，P代(dai)表(biao)人(ren)口，I代(dai)表(biao)基礎設施(shi)，E代(dai)表(biao)就業，而就業也(ye)即(ji)產(chan)(chan)業。”　　在郁亮(liang)看來，在整個長(chang)三角的(de)(de)產(chan)(chan)業轉移過程(cheng)中，大量產(chan)(chan)業從(cong)沿海地(di)區向合(he)肥(fei)等內地(di)城(cheng)(cheng)市(shi)轉移，而且合(he)肥(fei)是(shi)勞動力輸(shu)出大省(sheng)，這樣的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，是(shi)房地(di)產(chan)(chan)企業的(de)(de)下(xia)一(yi)(yi)塊(kuai)“福地(di)”。一(yi)(yi)組數據顯示：萬科在一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)開工量比例呈逐年(nian)(nian)遞減趨勢，從(cong)2008年(nian)(nian)的(de)(de)41%降到2011年(nian)(nian)的(de)(de)12%。萬科的(de)(de)公告顯示，2012年(nian)(nian)公司新購地(di)塊(kuai)多(duo)位(wei)于二、三線城(cheng)(cheng)市(shi)，全年(nian)(nian)70多(duo)個新增項目，只有不到10個位(wei)于北京、上海等一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)。

　　一(yi)線還魂

　　不過，城鎮化并(bing)不意味著所有的中小城市都有機會，要一(yi)(yi)分為二地來看，核(he)心(xin)經濟圈周邊的三、四(si)線城(cheng)市會有一(yi)(yi)個較好的發展空間(jian)，但也有一(yi)(yi)些三、四(si)線城(cheng)市的發展潛力不大。

　　事實上，在房地產(chan)行業(ye)低迷的(de)(de)(de)(de)2011年(nian)，不受限購(gou)影響的(de)(de)(de)(de)三、四線城(cheng)市(shi)(shi)由于整體(ti)的(de)(de)(de)(de)房價偏低，出現了(le)普漲的(de)(de)(de)(de)局面。2011年(nian)底(di)的(de)(de)(de)(de)時(shi)候達到了(le)一(yi)(yi)個(ge)高位，但同時(shi)由于市(shi)(shi)場容量有限，在眼下短期(qi)內(nei)的(de)(de)(de)(de)調(diao)整就很正(zheng)常了(le)。按(an)照發展規律，城(cheng)鎮化(hua)的(de)(de)(de)(de)第(di)(di)一(yi)(yi)個(ge)階段主要以農村人口進入城(cheng)市(shi)(shi)為主，而此后的(de)(de)(de)(de)第(di)(di)二個(ge)階段，人口將會由小城(cheng)鎮向大(da)型(xing)城(cheng)市(shi)(shi)集中。2012年(nian)末(mo)，一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)出現了(le)一(yi)(yi)波罕見的(de)(de)(de)(de)搶地潮(chao)，同樣罕見的(de)(de)(de)(de)還有大(da)型(xing)房地產(chan)公司的(de)(de)(de)(de)強強聯合，若“他們(men)都已經(jing)需要聯手(shou)才能買(mai)得(de)起，那小房企又怎能買(mai)得(de)起”？花大(da)價錢買(mai)地，同時(shi)又面臨調(diao)控(kong)政策，一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)開發邏輯自然會與三、四(si)線城市(shi)產生差異。有(you)地(di)產學者表示(shi)，在建安(an)成本相(xiang)差不(bu)大的(de)情況(kuang)下，三(san)、四(si)線城市的(de)開發邏輯一般是靠“走(zou)量(liang)”，剛進入時的(de)利潤率(lv)會(hui)比較低；而一線城市的(de)項(xiang)目，溢價率(lv)普遍(bian)會(hui)高一些(xie)。

　　因(yin)此，對于(yu)一(yi)(yi)些房(fang)地產(chan)企業“重回一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)”，不少(shao)業內人士的(de)(de)看法仍(reng)然是“利潤驅(qu)使”，因(yin)為預期一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)的(de)(de)房(fang)價上(shang)漲的(de)(de)空間要大(da)一(yi)(yi)點兒。